Cookie- og privatlivspolitik

Hvad er huset værd?

Boligens værdi kan være vigtigt i mange sammenhænge – men formentlig mest når sælger og køber skal enes om prisen.

Denne pris vil også udgøre det beløb som køber skal låne enten i banken og/eller i realkreditinstituttet. Når køber og sælger har aftalt prisen, har man boligens aktuelle handelsværdi. Alle prisvurderinger der foretages sidenhen, vil altid være estimater baseret på en række faktorer, men typisk med udgangspunkt boligens seneste handelspris – såvel som prisudviklingen i nær-området.

En tilgang til at vurdere husets værdi, når der er gået en periode siden boligen sidst blev handlet, er at tage udgangspunkt i boligmarkedets m2-pris i boligens område i samme periode, og lægge den til seneste handelspris.

En anden tilgang er at se på områdets aktuelle m2-priser, og så ellers gange op på m2 for at finde boligens værdi. Denne metode tager dog ikke højde for boligens særpræg eller om boligen skulle være i bedre eller dårligere stand end andre boliger i området. Alle disse faktorer bør alt andet lige blive indregnet i seneste handelspris, hvorfor aktuel handelspris & efterfølgende prisudvikling ofte giver et bedre udtryk for boligens aktuelle værdi.

Den mest avancerede metode er faktisk flere metoder i eén. AVM (analytical valuation model) benytter flere metode, og vælger den metode der over tid passer bedst med de realiserede handelsværdier i dit område. Dermed får du det mest præcise estimat med denne metode.

Men fælles for alle de computerberegnede metoder er, at de tager udgangspunkt i historisk data, og boligmarkedet kan bevæge ganske hurtigt, og hurtigere og andeledes end man lige forventer, eller kan modellere i en regnemodel. Der kan være mindre boligområder hvor udbud og efterspørgsel kan betyde meget for priserne, dvs. hvilke boliger er aktuelt til salg i et område kan have stor betydning for priserne.

Påvirkninger på salgsprisen

Senere i salgsprocessen kan der ved flere interesserede købere opstå en budrunde, hvor prisen på boligen går over den udbudte salgspris, og dermed kan prisen også springe alle estimater beregnet af computere. Det kan ske for boliger i populære boligområder, eller for liebhaver-boliger med særlige egenskaber.

En god eller mindre tilstandsrapport kan også være udslagsgivende for prisen. For mange K3’ere og prisen daler betydeligt.

Men historiske data for boligen og området vil altid fylde meget i prissætningen, og det gælder især når boligen skal vurderes til realkredit – eller til vurderes ifb pantebrevslån. Her vil realkreditinstituttet ikke blive revet med pga boligens særpræg eller pga flere interesserede købere.

Her skal realkreditinstituttet sikre sig, at boligen kan sælges til en rimelig markedspris, på et vilkårligt tidspunkt over de næste mange år. Derfor vil ma opleve at realkredit-vurderinger altid er lavere end hvad man umiddelbart skulle mene er den aktuelle markedspris for boligen. For boligejeren er denne værdi er relevant i forbindelse låneomlægning, hvor en høj pris giver lavere belåningsprocent, og dermed lavere bidragssats.